Những nguy cơ khó tránh khi tìm mua nhà đất qua sàn

Thứ Tư, 13/09/2017, 16:59 GMT+7

Những nguy cơ khó tránh khi tìm mua nhà đất qua sàn

Một thực tế đáng báo động hiện nay, đó là nguy cơ đối tượng thực hiện các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua sự “dễ dãi” của các chủ “sàn” giao dịch bất động sản.

Trong bối cảnh ấy, có cảm giác là cơ quan chức năng vẫn đang thờ ơ, hoặc có thể, đang bị động trước diễn biến của loại tội phạm “thời thượng” này.

Những nguy cơ khó tránh khi tìm mua nhà đất qua sàn 1

1/ “Cá” ít, “thính” nhiều

Về lý thuyết, thông qua “sàn”, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tìm hiểu, từ đó tiến hành giao dịch dự án bất động sản. Chắc chắn một tiêu chí mà cơ quan quản lý đặt ra khi cho phép mô hình “sàn” bất động sản thành lập, hoạt động, là thông qua “sàn”, mọi giao dịch phải được diễn ra công khai, minh bạch, đúng quy định pháp luật. Ba yếu tố này là bắt buộc đối với chủ “sàn”, và với những đơn vị có dự án bất động sản niêm yết ở “sàn”. Từ đó giúp các nhà đầu tư, người dân đảm bảo được độ an toàn khi tiến hành giao dịch, hay nói thẳng, giúp các nhà đầu tư không bị mất tiền oan.

Trước khi tìm hiểu hoạt động của “sàn” bất động sản, người viết bài này từng kỳ vọng ít ra những “cơ ngơi” diễn ra các giao dịch bạc tỷ phải rất hoành tráng, tấp nập. Tưởng vậy nhưng không phải vậy! Đến con phố Hoàng Minh Giám nằm gần đường Trần Duy Hưng và một loạt các khu đô thị lớn của Hà Nội, chúng tôi ngỡ ngàng vì quy mô “tầm tầm” và sự vắng lặng của không ít “sàn” bất động sản.

Người dân ở khu vực này phản ánh, trước kia, phố Hoàng Minh Giám có nhiều nhà nghỉ. Nay thì, “sàn” bất động sản đang chiếm thế thượng phong; cái thì mới mở, cái thì chuyển hóa từ… nhà nghỉ sang. Lòng vòng quanh khu vực này, chúng tôi thực sự hoa mắt vì những biển hiệu với tên rất kêu của các “sàn”.

Nhưng nhìn vào trong, vắng hoe. Điều này cũng giống như khi lần tìm được địa chỉ “sàn” Hà Thành, nơi quảng cáo rầm rộ về dự án “Chung cư mini Petromanning”; dù đã ghi rành rành địa chỉ “sàn” ấy ra tờ giấy, song khi đến tận nơi, chúng tôi vẫn không dám chắc đó là “sàn” bất động sản. Về hình thức, nó là một căn hộ ở chung cư Trung Hòa - Nhân Chính. Cửa đóng kín và không hề có biển hiệu gì.

Trở lại câu chuyện về dự án “Chung cư mini Petromanning”, sau này khi mọi chuyện đã vỡ lở, một trong những chủ “sàn” đã rao bán các căn hộ ở “chung cư” này mới thú thật: Họ chẳng hề biết một chút thông tin thực tế nào về "Chung cư mini Petromanning"; không có bất cứ một ký kết hay hợp đồng ủy quyền, nhượng quyền mua bán nào với chủ đầu tư. Tuy nhiên, họ vẫn rao bán, bởi “các sàn đều làm như vậy”.

Theo giải thích của chủ “sàn”, sở dĩ có chuyện rao bán khi không có hợp đồng ký kết với chủ đầu tư là vì các “sàn” muốn gom hàng trước. Thông thường với một dự án cỡ nhỏ như “Chung cư Petromanning”, chủ đầu tư thường chỉ bán qua 2-3 sàn. Tuy nhiên, để có được mối quan hệ với chủ đầu tư là việc không dễ. Nếu đợi đến khi dự án khởi công mới rao bán thì sẽ bị chậm. Chính vì thế, chỉ cần nắm được thông tin về dự án, các “sàn” cứ… đăng quảng cáo rao bán. Vậy nên mới có chuyện, “cá” thì ít mà đi đâu cũng thấy “thính” giăng đầy.

>> Xem thêm: Mua bán nhà đất

2/ Đừng để “nước đến chân"

Nếu quan hệ tốt với chủ đầu tư, hoặc có khi chính chủ đầu tư (thường là các công ty, tổng công ty xây dựng hay tập đoàn kinh tế) là chủ “sàn”, việc giao dịch một vài căn hộ là không quá khó. Tuy nhiên, đã và sẽ xảy ra trường hợp đối tượng lợi dụng để lừa đảo, khi mạo nhận quan hệ, giả mạo giấy tờ để bán mà các “sàn” không kiểm soát được, nhất là với những dự án đang trong giai đoạn… tiền khởi công. "Với những dự án chưa hình thành, người mua sẽ có cơ hội mua được nhà với giá thấp. Tuy nhiên, họ sẽ phải đối mặt với rủi ro cao vì nguy cơ lừa đảo. Tham gia cuộc chơi ấy nhà đầu tư phải chấp nhận".

Tham khảo bản báo cáo gần đây của Thanh tra chuyên ngành Xây dựng về hoạt động của “sàn” bất động sản, chúng tôi chỉ ghi nhận được những nhận xét “chẳng chết ai”. Đại loại như: “Các lỗi vi phạm chính tại nhiều sàn giao dịch bất động sản là giao dịch không minh bạch và thiếu công khai thông tin về sản phẩm, diện tích sàn bị thu hẹp so với hồ sơ đăng ký với cơ quan chức năng”; hay một nhận xét khác: “Hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều này khiến các giao dịch qua sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn”...

Một vi phạm “khả dĩ” bị “sờ gáy” là việc công ty CP Xây dựng số 1 (Vinaconex 1) chào bán 176/249 căn hộ thuộc dự án Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 tại “sàn” bất động sản Vinaconex Real. Theo đó, “sàn” bất động sản Vinaconex Real là đại diện tiếp thị, bán bất động sản cho dự án này tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy. Tuy nhiên, việc ký hợp đồng dịch vụ trên chỉ mang tính hình thức, bởi trên thực tế, số căn hộ trên đã có người đứng tên với hầu hết là… cán bộ, nhân viên của Vinaconex 1.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng đúc kết: “Phần lớn các sàn bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư. Số sàn thực sự tốt chỉ chiếm khoảng 15%, sàn vi phạm ít chiếm trên 50%, còn lại là các sàn có vi phạm lớn”. Vậy mà trong khoảng 600 “sàn” bất động sản đang hoạt động trên toàn quốc, chưa thấy nhiều chủ “sàn” vi phạm lớn bị xử lý hình sự.

Góp vốn mua nhà: Cẩn thận "tiền mất tật mang"

Hợp đồng góp vốn mua nhà thường có ít ràng buộc nên rủi ro pháp lý cao. Vì vậy cần thận trọng trước khi quyết định hợp tác.

Theo quy định, với nhà đầu tư (NĐT) cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết chủ đầu tư (CĐT) đã tổ chức huy động vốn khi các dự án chưa thực hiện đúng các quy định trên. Đã có không ít vụ tranh chấp xảy ra liên quan về vấn đề này và phần thua thiệt bao giờ cũng thuộc về phía khách hàng…

Những nguy cơ khó tránh khi tìm mua nhà đất qua sàn

Do có nhu cầu mua căn hộ chung cư, chị N.T.C. (ngụ quận 11, TP HCM) sau khi xem nhà mẫu trên cataloge, chị C. đã chọn mua một căn hộ thuộc chung cư cao cấp tại huyện Nhà Bè do Công ty H.N. làm CĐT. Tháng 1/2008, chị C. ký hợp đồng góp vốn (HĐGV) với Công ty H.N.. Theo đó, căn hộ chị C. mua có diện tích hơn 200m2 (17,8 triệu đồng/m2) với tổng giá trị hơn 3,5 tỷ đồng (chưa VAT). Chị C. phải góp làm 12 đợt. Công ty H.N. sẽ giao căn hộ hoàn thiện cho chị C. vào cuối tháng 6/2009 (theo thoả thuận có thể chậm hơn 4 tháng, tức tháng 10/2009 giao nhà).

 Nếu bên CĐT bàn giao căn hộ chậm hơn so với quy định thì sẽ tính lãi cho chị C. trên tổng số tiền đã góp. Lãi suất áp dụng là lãi suất tiền gửi tiết kiệm 6 tháng của Ngân hàng tại thời điểm tính lãi. Thời điểm tính lãi từ ngày 1/11/2009.  Trường hợp chị C. không thanh toán theo đúng tiến độ góp vốn như quy định thì phải chịu lãi suất 0,05%/ngày…

Tuy nhiên, khi đã đến thời điểm nhận nhà, nhưng chị C. không hề nghe phía CĐT liên hệ để đề cập đến việc giao căn hộ. Nhiều lần chị C. chủ động liên hệ nhưng phía công ty cứ hẹn lần hẹn lữa. Đến xem căn hộ, chị C. cũng ngỡ ngàng khi thấy căn hộ cuả mình chỉ mới hoàn thành phần thô. Ngày 22/7/2010, chị C. nhận được thông báo lần 2 của Công ty H.N. "về việc bàn giao căn hộ" (trong đó có ghi công ty đã gửi thông báo lần 1 ngày 9/11/2009 nhưng chị C. không đến xem và nhận bàn giao căn hộ).

Quá bức xúc, chị C. cho rằng chị không hề nhận được thông báo lần 1. Hơn nữa, công ty nói mời lên xem và nhận bàn giao căn hộ thì thời điểm này công ty làm gì có căn hộ hoàn thiện để mà giao cho chị? Tuy nhiên sau đó chị C. đến xem căn hộ nhưng không chấp nhận vì có một số hạng mục chưa đạt yêu cầu.

Ngày 28/7/2010, Công ty H.N. đã chỉnh sửa theo yêu cầu cuả chị C. và bàn giao căn hộ nhưng chị C. không đồng ý nhận, tiếp tục yêu cầu công ty phải tính lãi bàn giao nhà chậm theo như cam kết trong hợp đồng (HĐ) thì chị mới nhận nhà. Chờ mãi không được giải quyết, khoảng gần cuối tháng 4/2011 chị C. buộc phải nhận căn hộ.

 Theo tính toán cuả chị C., số tiền lãi chậm bàn giao căn hộ theo như HĐ (từ 11/2009 đến 7/2010) hơn 250 triệu đồng (lãi suất hiện hành 14% năm). Và từ tháng 8/2010 (sau khi căn hộ hoàn thiện) đến khi chị C. nhận căn hộ, đã có nhiều người hỏi thuê cũng như những hộ xung quanh cho thuê 1.000 USD/tháng, như vậy trong 8 tháng đó, chị bị thiệt hại không phải là ít.

Về vấn đề này, ngày 25/5 đại diện Công ty H.N. có văn bản trả lời: Tính đến ngày bàn giao căn hộ theo HĐ (cuối tháng 10/2009) chị C. đóng (theo tiến độ) trễ 204 ngày. Ngày 28/7/2010 căn hộ đã hoàn tất theo yêu cầu cuả chị C.. Thời điểm này cũng là cơ sở để công ty xác định lãi chậm thanh toán và chậm bàn giao căn hộ (nếu có).

Về quan hệ góp vốn, Công ty H.N. cho rằng: Trong quá trình đầu tư xây dựng công trình, đặc biệt là với dự án khu căn hộ có quy mô lớn thì CĐT cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn. Trong đó, nguồn quan trọng nhất là từ khách hàng. Do đó, CĐT và khách hàng đã cùng thống nhất ký kết các HĐGV đầu tư. Căn cứ vào các HĐGV cuả khách hàng, CĐT cùng các nhà thầu sẽ tính toán tiến độ xây dựng công trình, từ đó mới xác định thời gian bàn giao căn hộ.

 Tuy nhiên, nếu khách hàng không tuân theo tiến độ góp vốn như thoả thuận tại HĐGV thì CĐT sẽ gặp khó khăn về vốn dẫn đến chậm trễ bàn giao căn hộ. Chính vì vậy, công ty chỉ thanh toán lãi chậm bàn giao cho những căn hộ mà khách hàng đã tuân thủ đúng tất cả các kỳ hạn góp vốn đã thỏa thuận với CĐT tại HĐ.

>> Xem thêm: Thuê nhà nguyên căn

Trường hợp của chị C., quá trình góp vốn chậm trễ hầu hết các đợt, đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án và bàn giao căn hộ. Công ty H.N. cũng cho rằng, quan hệ góp vốn đầu tư là khách hàng tự nguyện cùng góp vốn đầu tư dự án với CĐT để được phân chia lợi nhuận là sản phẩm cuả dự án tương ứng số tiền góp vốn là 1 căn hộ. Do đó, đây không phải là giao dịch mua bán căn hộ theo hình thức trả chậm, trả dần.

Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì CĐT chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua không vượt quá 70% giá trị ghi trong HĐ. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hầu hết các giao dịch BĐS được thực hiện dưới hình thức HĐ vay vốn góp vốn. Các dự án CĐT rao bán cũng chỉ khi mới còn nằm trên bản vẽ thiết kế và tổng số tiền huy động vốn trước khi bàn giao căn hộ cũng lên đến 95% giá trị ghi trong HĐ.

Ngoài ra, tình trạng CĐT đã nhận tiền "góp vốn" nhưng chậm trễ triển khai dự án dẫn đến chậm giao nhà hiện cũng đang xảy ra khá phổ biến. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, khi tham gia dưới hình thức này, khi có tranh chấp xảy ra phần thua thiệt bao giờ cũng ở phía khách hàng. Vì vậy, người mua cần thận trọng khi ký các HĐ mua căn hộ, đặc biệt với những HĐGV ở những dự án chưa hoàn tất phần móng thì mức độ rủi ro càng cao.

Vì vậy, để hạn chế thấp nhất mức độ rủi ro, trước khi quyết định mua, khách hàng cần cân nhắc kỹ tài chính để góp đúng kỳ hạn, chọn doanh nghiệp có uy tín và nên nhờ luật sư tư vấn, kiểm tra chặt chẽ các điều khoản chi tiết trong HĐ… HĐGV chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro cao về mặt pháp lý.

>> Xem thêm:

Tư vấn thủ tục nên làm khi mua bán nhà để tránh gặp rắc rối 

Thiết kế nhà đẹp diện tích nhỏ

Mua chung cư mini quận 7 cần cân nhắc những gì?

Mua nhà hẻm xe hơi giá rẻ đường Nguyễn Văn Quá quận 12

Trần thạch cao cho nhà mái tôn

Tags: Mua bán nhà đất, nhà đất, bất động sản, mua bán bất động sản, mua bán nhà, nhà đất giá rẻ, lưu ý khi mua nhà, mua bán chung cư, chung cư giá rẻ
GiaoHangGiup.com / Bí quyết chọn mua hàng
No avatar
Đăng bởi kieutien
Tham gia 04/03/2015
Cấp độ Administrator
Bài viết 3/3
Tags: Mua bán nhà đất, nhà đất, bất động sản, mua bán bất động sản, mua bán nhà, nhà đất giá rẻ, lưu ý khi mua nhà, mua bán chung cư, chung cư giá rẻ
GiaoHangGiup.com / Bí quyết chọn mua hàng